MJOP

🛠️ Wat is een MJOP (Meerjarenonderhoudsplan)?

Een MJOP, oftewel Meerjarenonderhoudsplan, is een strategisch document waarin het onderhoud van een gebouw of complex voor een langere periode wordt vastgelegd. Meestal bestrijkt een MJOP een termijn van 10 tot 30 jaar. Het plan geeft inzicht in de technische staat van het gebouw, de verwachte onderhoudswerkzaamheden en de bijbehorende kosten. Voor zowel Verenigingen van Eigenaars (VvE’s), vastgoedbeleggers als eigenaren van utiliteitsgebouwen is een MJOP een onmisbaar instrument om grip te houden op onderhoud, financiën en verduurzaming.

 

📋 Wat staat er in een MJOP?

Een goed opgesteld MJOP bevat:

• Overzicht van bouwdelen en installaties (dak, gevels, kozijnen, liften, cv-installaties, ventilatiesystemen).
• Onderhoudsmaatregelen: wat moet er gebeuren, en wanneer?
• Kostenraming: een financiële prognose per jaar en per onderdeel.
• Planning: een tijdlijn van onderhoudsactiviteiten.
• Technische beoordeling: vaak uitgevoerd volgens de NEN 2767-conditiemeting, die de staat van bouwdelen objectief meet.

De NEN 2767 is hierbij cruciaal: deze norm zorgt voor een uniforme en objectieve beoordeling van de technische staat van gebouwen. Hierdoor is het MJOP niet gebaseerd op aannames, maar op meetbare gegevens.

🏢 MJOP voor VvE’s

Voor VvE’s is een MJOP niet alleen nuttig, maar in de praktijk vaak onmisbaar. Sinds de Wet verbetering functioneren VvE’s (2018) is het verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor groot onderhoud. Dit kan op twee manieren:

1. 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw reserveren, of
2. Reserveren op basis van een actueel MJOP.

Een MJOP is dus de meest realistische methode, omdat het exact aangeeft welke kosten er te verwachten zijn.

Vaststelling in de ALV

Het MJOP wordt formeel vastgesteld tijdens de Algemene Ledenvergadering (ALV) van de VvE. Hier stemmen de leden over de inhoud van het plan en de bijbehorende begroting. Dit is een belangrijk moment, omdat het MJOP direct invloed heeft op de hoogte van de maandelijkse servicekosten die de leden betalen.

De servicekosten bestaan namelijk uit:

• Dagelijkse kosten (schoonmaak, klein onderhoud, verzekeringen).
• Reserveringen voor groot onderhoud (zoals dakvervanging of schilderwerk), gebaseerd op het MJOP.

Een goedgekeurd MJOP zorgt ervoor dat de servicekosten niet te laag (waardoor achterstallig onderhoud ontstaat) en niet te hoog (onnodige lasten voor leden) worden vastgesteld.

🏢 MJOP voor utiliteitsgebouwen

Niet alleen VvE’s, maar ook utiliteitsgebouwen zoals kantoren, scholen, ziekenhuizen en bedrijfspanden hebben baat bij een MJOP. Voor deze gebouwen speelt naast onderhoud ook de continuïteit van bedrijfsprocessen een grote rol.

Een MJOP voor utiliteitsgebouwen:

• Voorkomt onverwachte uitval van installaties (bijv. klimaatinstallaties of liften).
• Ondersteunt de facilitair manager of eigenaar bij budgettering.
• Helpt bij het plannen van verduurzamingsmaatregelen, zoals het vervangen van verlichting door LED of het integreren van warmtepompen.
• Zorgt voor naleving van wet- en regelgeving, bijvoorbeeld rondom brandveiligheid en energieprestaties.

Voor utiliteitsgebouwen wordt vaak gewerkt met een MJOP in combinatie met assetmanagement, waarbij niet alleen onderhoud, maar ook levensduur en vervangingsstrategieën worden meegenomen.

💡 MJOP en verduurzaming

Een MJOP is niet alleen een onderhoudsdocument, maar ook een kans om verduurzaming slim te integreren. Denk aan:

• Het combineren van dakrenovatie met de aanleg van zonnepanelen.
• Het vervangen van oude cv-ketels door warmtepompen.
• Het verbeteren van isolatie bij gevel- of kozijnonderhoud.

Door verduurzaming in het MJOP op te nemen, worden investeringen planbaar en voorspelbaar. Een MJOP wordt dan een DMJOP (Duurzaam Meerjarenonderhoudsplan).

✅ Voordelen van een MJOP

• Financiële voorspelbaarheid: geen onverwachte hoge kosten.
• Waardebehoud van vastgoed: goed onderhoud verhoogt de waarde.
• Transparantie: alle eigenaren of stakeholders weten waar ze aan toe zijn.
• Efficiëntie: onderhoud kan slim worden gecombineerd.
• Duurzaamheid: verduurzamingsmaatregelen worden integraal meegenomen.

📊 Conclusie

Een MJOP is veel meer dan een lijstje met onderhoudstaken. Het is een strategisch instrument dat:

• Voor VvE’s de basis vormt voor de hoogte van de servicekosten en de besluitvorming in de ALV.
• Voor utiliteitsgebouwen de continuïteit van bedrijfsprocessen waarborgt.
• Voor alle vastgoedeigenaren een middel is om onderhoud, financiën en verduurzaming in balans te brengen.

Door gebruik te maken van de NEN 2767-conditiemeting en het MJOP regelmatig te actualiseren, ontstaat een betrouwbaar en toekomstbestendig plan. Daarmee wordt niet alleen het gebouw in goede staat gehouden, maar ook de financiële gezondheid van de VvE of organisatie geborgd.